住宅ローンを返済できなくなったら、住まいを競売にかけられる前に任意売却を検討しましょう。

競売による不動産の売却額は、基本的に市場で売り出すよりも大幅に安くなってしまいます。
そして、売却額が安いとローンの残債を完済できません。

しかし、任意売却なら、競売よりも家を高く売れるうえに、交渉次第で売却後も自宅に住み続けられるのでお得です。

今回は、住宅ローンを返済できないときに活用して欲しい、任意売却のメリットや任意売却利用時の注意点などを解説します。

住宅ローンを返済できなくなると、契約している金融機関によって住まいが差し押さえられてしまいます。
差し押さえの後に待っているのは、裁判所を通してローンの担保を売り払う「競売」という手続きです。

住宅ローンを組んだ時点で、ローンを返済できなくなった場合の差し押さえなどに同意しているため、「もう少し待ってもらえば返済できる」「このまま家に住み続けたい」と主張しても、競売手続きは止めてもらえません。

さらに、競売の売却代金でもローンを完済できなかった場合、家を失った状態で残ったローンも返済していくことになります。

競売には数多くのデメリットがあるため、まずは競売のリスクを知っておきましょう。

●競売だと不動産の売却額が市場価格より圧倒的に低くなる

競売の落札価格は、市場価格より30～40％程度安くなるのが一般的です。

基本的に、裁判所の競売では、借金やローンを返せなくなった人から取り上げた資産が売り出されます。
競売を拒否して住人が立てこもっていたり、夜逃げをしていて家の中が荒れていたり、内覧できなかったりする訳あり物件ばかりなので、競売物件の売却額は安いです。

売却額が安いということは、ローンが残る可能性も高くなるということなので、できるだけ競売を避けましょう。

●家を競売にかけられる事実が公表されてしまう

競売物件は、売却にあたって住所や物件の外観等が公表されてしまいます。

手続きが本格的に始まると、裁判所の調査や不動産業者の下見も増えるため、「家を差し押さえられた」という情報を周囲に知られてしまう可能性が高いです。

ご近所さんや職場の同僚、子供の学校関係者等に競売のことを知られた結果、精神的に追いつめられてしまう人も少なくありません。

●競売にかけられたら強制的に引っ越すことになる

競売後、元の住民は問答無用で立ち退きを求められます。

競売後も同じ家に住み続けるのは不可能ですし、引っ越し費用も自己負担です。
裁判所と落札者の決めた引き渡し日までに出ていく必要があるため、引っ越し日も自分の都合では選べません。

競売ではなく任意売却をおすすめする最大の理由は、「市場価格で売却できるから」です。

任意売却とは、「金融機関や不動産業者の力を借りて、高く売れる内に住まいを売却する手続き」のことを指します。
任意売却ならより多くのローン残債を返済できるため、相談をしておけば金融機関も積極的に協力してくれるでしょう。

また、任意売却の場合、金融機関に対して何とかローンを返そうとする姿勢を見せているぶん、「ローン残債の分割払い」なども交渉次第で認めてもらえます。
競売と違って売却情報が公示されないので、周囲の人に知られたり、あらぬ噂を立てられたりする心配もありません。

何より、たとえば親戚やリースバック業者などに住まいを売却すれば、家を売った後も自宅で生活可能です。
競売よりもさまざまな場面で自由度が高いため、ローンを返済できなくなったら任意売却を検討しましょう。

●不動産業者・金融機関との連携が必須

任意売却は、ローンを返済できなくなった人の救済手段なので、利用するためには最低一度はローンを滞納する必要があります。

しかし、ローンの残っている住まいを売却するためには、金融機関の同意が必要です。
無断でいきなり滞納すると、当然ながら金融機関側は任意売却に協力してくれません。
あらかじめ、不動産業者や金融機関へ相談したうえで、計画的に滞納や売却手続きを進めましょう。

●任意売却をするなら早めの相談を

ローンを返済できるかどうか、ギリギリの状態になってから任意売却の準備を始めると、資金が尽きて競売しか選べなくなってしまう可能性があります。

不動産の売却手続きには数ヵ月程度の時間がかかるため、任意売却の相談は余裕を持って始めましょう。

ローンを返済できなくなったとき、競売しか選べない状態まで放置すると損をしてしまいます。

前もって不動産業者やローンを組んだ金融機関と連携を取り、任意売却で持ち家を高く売って、ローン返済の負担を少しでも減らしましょう。
競売よりも任意売却の方が数多くのメリットを得られます。
ローンを返済できないかもしれないと感じたら、思い切って不動産業者と金融機関に相談することが大切です。