不動産売却において、「ローンが残っているけど家を売れるのか」という疑問に頭を悩ませる方は少なくありません。
実は、ローンが残っていても不動産は売却できます。

ただし、住宅ローンで買った家を売る場合、基本的にはローンの完済と抵当権の解除が必要です。

今回は、ローンが残っている家を売るときの基本や、売却時のポイントを押さえましょう。

●「売却額＋自己資金＞ローン残債」なら売却できる

住宅ローン残債があっても、売却金額と自己資金でローンを完済できる場合、不動産を売却できます。
そもそも、どうしてローン残債があると自由に不動産を売却できないのかというと、ローンで買った住宅には抵当権が設定されるからです。
抵当権は、ローンの返済が滞ったとき、金融機関が家を差し押さえて売却し、貸したお金を回収できる権利のこと。
不動産を別のオーナーに売ったとしても、ローンを完済するまで抵当権は解除されません。
ローン残債のある家は、「元の所有者がローンを滞納したらいつでも差し押さえられる家」なので、そのままでは売りたいと思っても買ってくれる相手が中々見つからないのです。
だからこそ、ローン残債のある不動産を手放すときは、ローンを完済する必要があります。

●高額売却しやすい物件はほとんどの場合問題ない

なお、駅近物件やタワーマンションの高層階など、高額で売却できる物件に関しては、多くの場合ローン残債が残っていても売却に支障はありません。
なぜなら、不動産が高く売れるということは、その分、売却代金でローンを完済できる可能性が高いということだからです。
逆に、たとえばある程度、築年数の経過した郊外の一戸建てなどは、高く売るのが難しいため、売却する際に自己資金を用意するか、先にローンを完済してから売却手続きを進める必要が出てきます。

住宅ローン残債のある家を売却できないのは、不動産を売ったお金を全額ローンの返済に回しても、預貯金や親族からの援助を受けても、ローンを完済できない場合です。
たとえば、不動産の売却価格が予想以上に安い、ローンを組んでから数年しか経っておらず、ローン残債が大きいので一括完済できないなど、家を売ってもローンを完済できないシチュエーションはいくつも考えられます。

ただし、不動産の売却額でローンを完済できないからといって、不動産の売却を諦める必要はありません。
ローン残債のある家を売却できない場合の対処法も、押さえておきましょう。

●住み替えローンを利用する

住み替えローンは、新しい家を買うためのお金と、元々の家のローン残債をまとめて借りられるローンのことです。
借入金額は大きくなってしまいますが、ローンの完済に足りないお金を住み替えローンで調達できるため、自己資金に余裕がなくても家を売却し、住み替えられるというメリットがあります。
ただし、住み替えローンは、借入額が大きい分、審査も厳しく金利も高めです。

●任意売却を行う

「返済し切れないローンを不動産の売却後も返し続けるから、売却を認めて欲しい」と金融機関に頼んで家を売る手続きのことを、任意売却と呼びます。
基本的に、任意売却は、何らかの事情でローンの返済ができなくなってしまった方向けの救済手段です。

通常、ローンを滞納すると、金融機関によって家を競売にかけられます。
しかし、競売の不動産売却価格は、市場価格の5～7割となります。
多くの場合、競売になっても金融機関は貸したお金を回収できません。
また、家の持ち主も、競売代金で返しきれなかったローンの一括返済を求められます。
競売をしない方が双方、得するので、ローンを残して家を通常の方法で売る、任意売却が認められているのです。

ただし、任意売却をするためには、金融機関との交渉が必要ですし、一旦ローンを滞納する必要があります。
いわゆるブラックリスト入りしてしまうため、利用する場合は専門家に相談し、慎重に準備を進めましょう。

ローンが残っている家を売るときのポイントは、以下の2点です。

• 完済必要額を調べてから売却プランを考える
• 不動産をできるだけ高く売る

住宅ローンは、利子込みで返済するため、売却時の完済を目指す場合、正確な元金を把握しておく必要があります。
また、そもそも不動産の売却価格が安いと、ローンを完済できませんし、完済できたとしても手元にお金が残りません。
不動産売却の結果は、契約する業者次第で変わるので、複数の不動産業者から見積もりを取り、対応の良い業者に売却のサポートを頼みましょう。

住宅ローンが残っていても、売却額や自己資金でローンを完済できれば、不動産を売却可能です。

ただし、常に売却価格がローン残債を上回るとは限りません。
相見積もりで信頼できる業者に仲介をお願いし、売却価格アップを狙いつつ、不動産の売却額でローンを完済できそうにない場合は、住み替えローンや任意売却の利用を検討しましょう。