金銭的な問題で持ち家の売却を考えているものの、できれば今の家に住み続けたいという方に向いているのが、「リースバック」という不動産の売却方法です。

ただし、リースバックは通常の不動産売却に比べて契約内容が複雑で、注意点も多いため、安易に利用すると後悔する可能性があります。
リースバックのメリットを最大限に享受するためには、リースバックについての理解が必要不可欠です。

本記事では、リースバックの仕組みや利用条件、注意点に手続きの進め方などを解説します。

●リースバックの概要と仕組み

リースバックとは、現在住んでいる家を不動産業者に売却し、売った家を賃貸物件として貸してもらう契約のことです。
売却後、毎月家賃の支払いが必要になりますが、リースバックを利用すれば、不動産の売却代金を受け取りつつ、同じ家で暮らし続けられます。
事業の関係でまとまった資金が必要になった、老後資金を用立てたいなど、主にご高齢の方が資金調達をする手段として、注目されているサービスです。

●通常の売却との違い

一般的な不動産売却との違いは、売った家に住み続けられること。
通常、マイホームを売ると、売り主は家から出ていく必要があります。
しかし、リースバックの場合、売った家を賃貸物件として貸してもらうため、引っ越す必要がありません。

また、リースバックに対応しているのは、基本的に不動産業者なので、査定結果に納得できれば、比較的短い期間で不動産を現金化できます。

●リースバックのメリットとデメリット

リースバックのメリットは、住み慣れた家から離れなくて良いことです。
不動産業者に直接物件を買い取ってもらうため、自宅の売却を周囲の方に知られる心配もありません。
また、家の所有権を手放すので、固定資産税等を負担する必要がなくなる点も、メリットといって良いでしょう。

一方、リースバックの売却価格は、市場価格よりも安いです。
家賃に関しても、相場より高めに設定されることが多く、業者に賃貸契約の更新を拒否された場合、住み続けられなくなるといったデメリットも抱えています。

●リースバックの利用条件

リースバックの基本的な利用条件は、以下の通りです。

・不動産の名義人全員が売却に同意している
・不動産の売却代金や自己資金で住宅ローンを完済できる
・定期収入があり、家賃の支払いができる
・物件自体にある程度の資産価値がある

夫婦の共有物件で、一方がリースバックに反対している場合や、家を売ってもローンを完済できない場合、家賃を払えない場合、郊外にある古屋等で資産価値を見込めない場合などは、リースバックを利用できません。

●リースバック契約時の注意点

リースバックの注意点は、家賃設定や契約内容を理解していないと、トラブルになりやすいことです。
リースバックした物件の家賃は、不動産の売却価格が高ければ上がり、売却価格が低ければ下がります。
高額売却を重視すると、家賃の負担が増えてしまうため、売却価格は必要金額や収入とのバランスを考えて決めましょう。

また、リースバックは、

・物件を突然第三者に売却され、新しいオーナーから家賃の値上げや退去を要求された
・「賃貸で住み続けられる」といわれて契約したのに、賃貸契約の更新を断られた

といったトラブルも少なくありません。
リースバックを利用するときは、原則として賃貸契約を更新できない定期借家契約ではなく、契約更新できる普通借家契約を希望し、将来のリスクに備えましょう。

●リースバックなら家を買い戻せるがリスクもある

リースバックは、特約を設定していれば、売った家を買い戻せます。
ただし、リースバックの買い戻し特約については、買い戻し金額が売却時の価格よりも高く設定されていたり、買い戻せる期間が決まっていたりと、多くの場合条件が厳しいです。

契約時、口頭で売り主に有利な買い戻し金額や期間を提示されていても、契約書面に書かれていなければ、トラブルになったとき勝てないので、業者との約束事は必ず書面化してもらいましょう。

リースバックを利用するときの流れは、以下の通りです。

・リースバック業者の査定を受ける
・買取価格や賃貸契約に納得できれば自宅を売却
・売却代金を受け取り、賃貸契約を結ぶ
・家賃の支払いを始める

大々的に不動産広告を売って買い主を募る、といった工程が不要なので、気になる業者に査定を頼み、査定結果や契約内容に満足できれば、すぐに自宅を現金化できます。

リースバックは、不動産を現金化しつつ、家賃を払って売却した自宅に住み続けられるという特殊な不動産売却方法です。

ただし、売却価格が市場価格よりも安い、家賃相場も高くなりがち、契約を詰めておかないとトラブルになりやすいなど、注意点も少なくありません。
場合によっては、リースバック以外の方法を選んだ方が得することもあります。

家を売る時は、さまざまな不動産業者から話を聞いて、ご自身に合った売却方法を考えましょう。