「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」という制度を使うと、親や祖父母から、最大1,000万円まで贈与税なしで家を買うための資金を援助してもらえます。

ただし、住宅取得等資金の贈与税の非課税を利用するためには、贈与税の基本的なシステムや、特例の利用条件、利用時の注意点を理解しておくことが重要です。

この記事では、親や祖父母からお得に住宅資金を援助してもらう際に役立つ、住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例について解説します。

贈与税とは、「誰かからお金や資産をもらった時」にかかる税金です。
たとえ親兄弟でも配偶者でも、「自分以外の相手」から「対価を払わずにお金・資産を受け取る」と、受け取った金額に応じた税金を納める必要があります。
もともと生前贈与を使い、相続税から逃れようとする方から税金を取るための制度なので、基礎控除は年間110万円、税率は10％から55％と、所得税に比べて控除が少なく、税率も高いです。

たとえば、家を買うための資金として1,000万円を親や祖父母から贈与してもらった場合、231万円もの贈与税がかかってしまいます。
だからこそ、住宅資金のような大きな額の援助を受けるときは、贈与税を安くする特例の利用が欠かせません。

●親または祖父母から非課税で住宅資金を援助してもらえる制度

「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」は、自分の両親または祖父母から、家を買ったり改築したりするための資金を援助してもらった場合、一般住宅なら500万円まで、省エネ等住宅であれば最大1,000万円まで非課税で贈与を受けられるという特例のこと。
通常、年間110万円以上の贈与があった場合、贈与した方と贈与された方の間柄が何であれ、贈与税の納税を求められます。
しかし、この特例を利用すれば、1,000万円まで非課税で援助してもらえるのです。

●住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例の利用条件

住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例は、非常に厳しい利用条件をクリアした方のみ利用できます。
特例の要件は、大きく「贈与される側の条件」と「援助を受けて買う家に関する条件」の2種類です。

基本的な条件を並べていくと、以下のようになります。

◯贈与される側の条件
・血の繋がった両親または祖父母からの贈与であること
・贈与を受ける側の年齢がその年の1月1日時点で18歳以上であること
・贈与を受ける者は日本に住所がある
・贈与を受ける者の年収が2,000万円以下
・過去にこの特例を使ったことがない
・親族を始めとした身内以外の相手から家を買っている
・贈与してもらったら翌年の3月15日までに全額を住宅購入に使う
・贈与を受けた翌年の12月31日までには買った家に引っ越す
・援助を受けて買うのは自分の家であること（他人名義の家や投資目的の住宅購入はNG）

◯援助を受けて買う家に関する条件
・新築・中古物件の購入でも増改築でも、床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下で、その半分以上が家であること（大きな店舗・事務所と小さい居住スペースではダメ）
・新築物件の場合他の誰にも使わせずに自分が入居すること
・中古の場合は1982年1月1日以降に建てられていること
・耐震性に難がある場合耐震改修を行う
・増改築する際の費用が100万円以上であること

上記の条件に加えて、援助を受けて購入する住宅が省エネ等住宅（一定以上の断熱性能やエネルギー消費量、耐震等級などの住宅性能を持つ家）なら、1,000万円の非課税枠を利用可能です。
購入する住宅の性能が、省エネ等基準を満たせない場合、非課税枠は最大500万円となります。

贈与税の基本的な計算式は、「（一年間に受けた贈与の金額－基礎控除）×贈与税率－控除」です。
税率と最終的な控除額は、基礎控除を差し引いた後の年間贈与額に応じて決まります。

たとえば、贈与税の特例を受けずに両親から住宅資金を1,000万円贈与された場合、納税額は以下の通りです。

• （贈与額1,000万円－基礎控除110万円）×税率40％－控除125万円＝231万円

しかし、「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」を使い、省エネ等住宅を購入すると、非課税枠が1,000万円付くため、基礎控除と特例の非課税枠が合計1,000万円を越え、無税になります。
一方、省エネ等基準を満たしていない一般住宅、非課税枠500万円の家を購入した場合の税額は、以下の通りです。

• （贈与額1,000万円－110万円－特例控除500万円）×税率20％－25万円＝53万円

特例を使うことによって、231万円の贈与税が、ゼロまたは53万円まで安くなります。

●特例を利用するためには贈与税の申告が必須

住宅等資金の非課税特例を利用する場合、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、「贈与税の申告」手続きが必要です。
原則として、年間の贈与額が110万円以下、つまり基礎控除だけで無税になる金額なら、贈与の申告する必要はありません。

ただ、「申告すること」自体が非課税特例の利用条件になっています。
贈与税の申告をしなかったり、期限内に手続きできなかったりすると、特例を利用できなくなり、贈与の全額に課税されてしまうため、注意が必要です。

●法改正によって非課税枠は年々減少している

両親または祖父母から、非課税で住宅資金を贈与してもらえる特例の非課税枠は、税制改正の度に減っています。
たとえば、消費税が10％に上がったときの非課税枠は、最大3,000万円でした。
一度、減った非課税枠が、再び大きくなる可能性は決して高いとはいえません。
場合によっては、さらに非課税枠が減少する可能性もあるため、両親・祖父母から住宅資金の援助を受けられる場合は、早目の住宅購入も考えましょう。

●住宅ローン控除の効果が減る場合も

住宅ローン控除は、ローンを組んで家を買うと、最大13年間、住宅ローン残債0.7％分の所得税と住民税が戻ってくるという制度です。
住宅取得特資金贈与の特例の非課税は、住宅ローン控除と併用できるので、同時に使うと贈与税を抑えつつ翌年以降の所得税と住民税まで節税できます。

ただし、住宅ローン控除の対象になるのは、「年末時点のローン残債」と「住宅取得等の費用－非課税の贈与額」のどちらか低い方です。

たとえば、
・4,000万円の家を購入
・1,000万円の非課税枠贈与で頭金や諸経費を払い、3,600万円のローンを組んだ
・年末時点のローン残債は3,500万円
というケースだと、本来なら住宅ローン控除は「3,500万円×0.7％」ですが、ローン残債よりも「住宅取得等の費用4,000万円－非課税の贈与額1,000万円＝3,000万円」の方が小さいため、控除額は「3,000万円×0.7％」が上限となります。

●何人から贈与を受けても非課税になるのは最大1,000万円まで

住宅取得等資金贈与の非課税の特例は、年間で最大1,000万円または500万円までです。
たとえば、両親から1,000万円、祖父母から1,000万円の贈与を受けた場合、非課税になるのは最大1,000万円まで。
非課税枠を越えた贈与に対しては、通常通り贈与税がかかります。
あくまでも、「年間にいくら贈与されたのか」を見られるため、複数名から住宅資金を援助してもらえるときは、総額が非課税枠を越えないように気をつけましょう。

●非課税になるのは現金の贈与なので土地や建物は贈与できない

住宅取得等資金贈与の非課税の特例で贈与できるのは、基本的に現金だけです。
「親が持っている土地を贈与してもらい、そこに自分達のお金で家を建てる」ケースや、「親が持っている家を贈与してもらい、リフォームして住む」といったケースは、非課税の対象になりません。
仮に、資産価値1,000万円の土地を贈与されたら、1,000万円分の贈与税がかかります。

●相続トラブルに発展するリスクがある

自分以外にきょうだいやいとこがいる場合、両親や祖父母から大金を贈与してもらうと、相続トラブルになりやすいです。

相続トラブルはお金持ちの世界の話だと考えている方も多いですが、
・ほかにも孫がいるのに、一人の孫だけ祖父母から住宅資金を援助された
・3きょうだいで末子だけ親から住宅資金を援助された
など、相続トラブルの多くは、相続人の誰かが「不公平感」を感じたことがきっかけで起こります。

親族間で公平な贈与や相続ができるように財産の分け方を話し合ったり、いつ・どういった贈与を受けたのか記録を取ったりして、揉めるリスクを減らしましょう。

●相続時精算課税制度を使って贈与を受ける

相続時精算課税制度とは、2,500万円まで非課税で贈与してもらえる贈与の方法です。
ただし、贈与時の税金が2,500万円まで無税になる代わりに、受け取った財産は将来相続税の対象になります。
納税を先送りにしているだけですが、一時的にまとまった額のお金を非課税で贈与してもらえるため、とにかく大きな贈与を受けたい場合に利用すると良いでしょう。
住宅取得等資金贈与の非課税の特例と、相続時精算課税制度を組み合わせれば、最大3,500万円まで非課税で援助してもらえます。

●数年間かけて非課税で贈与してもらう

贈与に時間をかけられる場合は、基礎控除110万円の範囲内で少しずつ贈与してもらうという手もあります。
たとえば、年間110万円の贈与を10年間続けてもらった場合、親・祖父母から子へ1,100万円非課税で贈与可能です。
家を買う数年前から贈与を受けて頭金にしたり、家を買った後に贈与してもらい、そのお金でローンを返済したりすれば、家計の負担を抑えられます。

最大で1,000万円、親や祖父母から贈与税なしで家を買うためのお金を援助してもらえるのが、住宅取得等資金贈与の非課税の特例です。

ただし、住宅取得等資金贈与の非課税の特例は、節税効果が大きい分利用要件が厳しく、税制改正の度に年々非課税枠も減ってきています。

家を買う時に親や祖父母から贈与を受けられる場合は、特例の詳細を確認し、相続時精算課税制度や基礎控除内の贈与等を組み合わせて、その時、一番お得な方法で援助を受けましょう。